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2023年，全国百城商品住宅成交规模低位再降，延续筑底行情。

具体数据来看，2023年百城新建商品住宅成交面积为2.8亿平方米，同比下降10%；新建商品住宅成交金额为5.8万亿元，同比下降5%。

纵观近年来百城楼市成交变化，2019-2021年一直保持着高位微增走势，2021年百城商品住宅成交规模创新高，销售金额达到9.5万亿元。2021年下半年以来行情开始“急转直下”，低迷走势延续至2022年，当年百城商品住宅成交面积和成交金额下降超三成。

进入2023年，市场迎来两轮脉冲式复苏，但整体回暖持续性不足。

从月度走势来看，整体呈现出前高中低后稳的趋势。

2023年，楼市出现两轮“脉冲式”复苏，先是2023年2-4月因疫情解封和政策调整带来了一波刚性、刚改需求集中释放，其中3月新房成交4199万平方米，创近2年单月成交新高；而后9-10月，随着认房不认贷、核心一二线城市松绑限购等政策落地，市场又迎来一轮短暂复苏。

实际上，月度成交数据与2022年月度相比并不低，只不过在市场两轮“脉冲式”复苏反衬下略显“低迷”。

百城新房成交规模下降的情况下，并不是每个城市都在下行。

先来看新房成交面积，2023年新房成交面积TOP20城市中，有11城同比上涨，9城同比下跌，上涨城市数量比下跌城市多2个，成交面积TOP5城市同比全线上涨，这五个城市分别为成都、杭州、西安、武汉和天津。

2023年，新房成交面积最高的是成都，全年成交面积达到1878万平方米，同比增加3%。值得注意的是，TOP5城市成交面积均突破千万平方米。

成交面积TOP20城市中，涨幅最高的城市是郑州，同比上涨32%。另外，排名第二的天津涨幅也在22%。两个城市排名较2022年分别提升6个和2个位次。此外，成交面积跌幅最大的城市是苏州，同比下降22%，南京、沈阳成交面积降幅也在20%以上。

新房成交金额TOP20城市涨跌参半，同比上涨和下跌的城市均为10个，其中，成交金额TOP10城市涨了7个跌了3个，TOP11-20涨了3个跌了7个。

2023年新房成交金额最高的城市是上海，全年成交金额达到6091亿元，成交金额比排在第二位的杭州多出一个“西安”。

值得注意的是，2023年新房成交金额TOP20城市中同比转正的有10个，而2022年只有上海1个城市成交金额同比转正。

TOP20城市中成交金额同比涨幅最高的西安，同比上涨26%，天津和郑州紧随其后，成交金额分别上涨25%、20%。成交金额下跌的城市中，长沙、合肥、宁波、深圳、济南和上海降幅均在10%以内。南京下跌幅度最大，全年成交金额下跌了26%。

城市走势差异明显，北京、上海、杭州、成都、西安热度居前。

从2023年全国重点城市项目开盘平均去化率变动情况看，北京、上海、杭州、成都、西安去化率超55%。

这个数据非常不容易。要知道，重点监测城市项目开盘平均去化率TOP20城市去化率均值仅为42%。超过平均值的城市有11个，仍有6个城市去化率低于三成。

具体城市来看，北京项目开盘平均去化率最高，达到了71%。上海排在第二位，项目开盘平均去化率为62%，成都第三，项目开盘平均去化率也达到了60%。杭州和西安紧随其后，项目开盘平均去化率分别为59%、58%。

值得注意的是，在市场弱修复格局下，北京、上海、杭州等热度转降，后续若无政策利好加码，成交或将面临阶段性瓶颈。

2024年市场还将继续筑底。

短期内市场热度较高的北京、上海、成都、西安等整体供应量有望持稳或微增，受此影响，热点城市成交热度有望延续，整体成交规模持稳。

值得注意的是，即便出现向好行情的热点城市，也有持续性不足的情况，热度居前的北京、上海、杭州、成都、西安等城市若无政策利好的持续加码，成交或将面临阶段性瓶颈。

即便是热点城市，仍期待温和的政策利好“保驾护航”，以维护来之不易的市场信心。

来源：丁祖昱评楼市