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  2021年，堪称中国楼市跌宕起伏之年，上半年还是万人抢房，下半年房企频频“爆雷”、成交锐减之声不绝于耳。那么，2022年楼市走势如何？又将迎来怎样的变化？

  2022年新年伊始，万象更新。乐居&天猫好房邀请到珠海房地产职业经理人俱乐部主席唐铁军先生，剖析市场现状，讲解2022珠海楼市走向——

  “2021年珠海的房地产市场，受国家房地产政策影响，各大开放商受困于三道红线、两道门槛限制，采取‘保存实力、自保过冬’策略，拿地相对谨慎。”唐铁军分析指出，2021珠海全年商住用地供需成交为221.27万平方米，同比下降21.42%，成交金额210.57亿元，同比下降34.96%。各项数据的大幅下跌，足以见证政策因素对珠海房地产市场的影响程度。

  随着2021年12月8-10日中央经济工作会议的召开，确定了相对温和的“房地产业平稳发展”基调，基本排除了政策再加码的可能性。因此，新年股市开年，房地产板块集体大涨，可见资本对房地产行业的信心正在逐渐回升，而金融行业的对房地产调控适度放松，也预示着房地产严控政策的边际已经到来。

  进入2022年，受惠于双循环大环境的政策利好，国家层面将会加大力度对产业方面投入和支持，这将惠及房地产行业相关联的50多个上下游产业。更好的消息是，去年爆雷的诸多头部房企，不断传出国企、央企助力其优质资产的重组，用一整年时间让房地产市场回归正常是很有可能的。

  落地看珠海市场，由于2021年暴雷的房企在整体上所占比例不大，受此冲击相对较小，因此“大难”之后将逐步回归正常。因而，2022年的珠海的房地产市场也将平稳过渡，不会出现报复性涨跌的极端现象。

  展望2022年，从新年伊始就放出保税区、高新区北围两块王炸土地，到《珠海市2021-2022年经营性用地推介》显示，将按计划分批挂牌供应11宗含二类居住用地的商住土地，除却开年已经拍出的两块地外，剩余土地出让总面积达56.25万平方米，参考起拍总价达97.73亿元，预估市场对今年土拍溢价率的期待值不会太高。

  其次，再来看珠海市房地产各大板块的供给情况，经过5年的市场重组，目前资本流向已经基本明了：

  首先是香洲主城区，凭借政府在城市建设中的大手笔投入，城市客厅、城市阳台、情侣路沙滩群、观海步行栈道、多个全开放街心公园建成，以及博物馆、歌剧院、工人文化馆等投入使用，加上优质教育资源、土地稀缺等因素，无疑还会是炙手可热的香馍馍，自住及刚需仍为首选，价格也将水涨船高。

  第二是金湾航空新城板块，受惠于横琴粤澳深度合作区和鹤州新区愿景的期待，洪鹤大桥、金海大桥缩短了两个板块之间的物理距离，相对横琴一半的房价，航空新城必是各房企的必争之地。随着珠海市级城建设施投入的不断兑现，毫无疑问，这里将成为珠海新城市生态居住区域和外来人口首选区域。

  第三是高新区，作为珠海人文底蕴最厚重的根据地、加上大学城和深珠合作的桥头堡区域政策利好，唐家湾前环、后环及北围，有着极大的发掘潜力；从价值分析看，更看好前环及后环区域的未来价值；相对而言，北围当前的配套弱势、产品单一小户型类别等因素，已经影响到北围的价值想象空间。

  第四是斗门区和高栏港板块等多个价值低洼区域，针对不惧“相对远离主城区”、对生活配套要求不是很高的人群，还是非常不错的选择。

  第五是横琴版块，横琴粤澳深度合作区挂牌成立，担负着新的政治使命，而2021年横琴商住土地规控政策，并未因“深合区”的成立而解禁，反而让商住土地市场化供给带来更多限制。因此，对横琴情有独钟的消费者，需要抓住横琴市场上库存所剩无几的机会。

  最后，唐铁军总结道：“总而言之，2022年的珠海房地产市场还将度过数月漫长的黎明，待太阳升起的时候，房企还是必须练好内功，以自己的过硬实力、创新产品、优良品质、星级服务等赢得市场青睐，毕竟当下这个情况，还是老百姓兜里的钱说了算……”