珠海楼市进入深度博弈期,经历人气低迷后,随着新品的陆续上市,成交数据表现出反弹势头。虽然明面上住宅网签量走势下行,但由于受到网签限制的影响,实际成交走向截然相反。从珠海住规建公布的网签数据来看,8月珠海新建住宅网签面积15 .46万平方米,环比下降11.17%.网签套数1483套,环比下降11.67%.

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  相较今年5月份后珠海楼市成交下滑情况,业内分析,8月份作为金九银十的承前启后月份,成交开始有所起色,同时9月初已相继有7个项目新增备案,加上新增供应储备不断增加,开发商蓄势金九银十意图较明显,预测后势销量增长势头较强,楼市热度或将有所提升。

 全市新增备案规模环比下降61.38%

  据中原地产统计珠海市备案网站公布的数据显示,8月住宅供应量显著下滑,新增住宅726套,供应规模7.52万平方米,环比大幅下降74.31%,同比下降71.63%.当月横琴为主力供应区域,共取得302套新批房源,新增供应规模3.28万平方米,占全市43.62%.同时,市场成交冷淡,加上办公类物业调控,开发商推货意愿减弱,2018年以来斗门区域首次整月无新增供应。

  本月住宅新增供应房源以60-80平方米两房小户型产品为主,共新增196套,占全市总供应量的27%.

  作为市场前哨,备案方面同样大幅下滑。据统计,8月全市住宅新增1386套,新增备案规模11.79万平方米,环比下降61.38%,同比下降52.88%.新增备案以西区项目为主,备案1386套,规模达5.97万平方米,占比50 .62%;市区备案107套,规模1.71万平方米,占比14.48%,环比下降86.88%.而三一南方总部大厦商务公 寓集中备案,拉高横琴备案规模,横琴备案675套,规模4.11万平方米,占比34.90%,环比上升40 .26%.

  未来金九银十的楼价如何?8月全市住宅备案均价30772.61元/平方米;市区项目备案均价45790 .31元/平方米;西区项目备案均价16779 .81元/平方米;横琴区域备案均价44837.05元/平方米。

  分析称,淡季行情下楼市新推成交表现持续低迷,8月全市住宅开盘加推项目8个,共推出1667套房源,环比增长18.56%,与此同时总体开盘去化率却不足3成。另外,8月商品房开盘当日消化约486套,去化率仅为29 .15%,去化率较7月回升5.4个百分点,但整体去化率仍不足3成,市场延续冷淡局面。

 8月成交量价“绝地反弹”

  从珠海住规建公布的网签数据来看,8月珠海新建住宅网签面积15.46万平方米,面积环比下降11.17%.网签套数1483套,环比下降11.67%.市区网签4.51万平方米(413套),环比下降10.28%;横琴网签0 .64万平方米(73套),环比增长5.82%;金湾网签4.71万平方米(431套),环比下降15 .06%;斗门网签5 .60万平方米(566套),环比下降10 .07%.

  不过,上述数据受网签限制的影响有一定的滞后性。据中原地产监控全市119个项目的成交数据统计,2018年8月全市住宅成交约1152套,销量环比增长11.95%;从各区域成交占比来看,西区作为全市的价格洼地且房源供应充足,其成交水平远超市区及横琴,引领市场;8月西区总成交719套,占比超6成,其中,斗门成交545套,占整体47.31%;金湾成交174套,占整体15 .10%;市区房价高企且受限于后续房源补给不足,整体成交水平较低,8月市区总成交376套,占比3成,主力成交片区集中于唐家、南湾,分别成交174套、166套;另横琴市场8月成交57套,占全市4.95%.

  根据监测,截至2018年8月底,全市均价21606.93元/平方米,环比小幅上升5 .98%,同比上升7.09%.从各片区看,本月唐家片区均价与去年同期相比明显增长6821.53元/平方米,主要是由于8月区域高价项目相继入市成交,拔高区域整体价格水平。

  多个高价项目入市,唐家价格升幅明显

  区域方面,不少区域保持量价齐升的节奏。市区表现量价走势同步上扬,8月市区成交住宅3 7 6套,环比增长49 .80%,同比增长44 .06%,市场热度稍回升。而2 0 1 8年8月市区均价33473.77/平方米,环比增长8.32%.这是由于自调控加码以来,市区由于库存规模不大且后续供应体量较小,去库存压力小于西区,因此房企让利幅度有限,价格下行压力不足,价格持续高企。横琴楼市表现量升价稳,区域市场热度较去年同期有所回升。

  8月唐家价格明显上扬。市场量价齐升,销量环比增长7.41%;受雅居乐国际花园等项目相继入市及区域高价项目相继入市影响,市场均价33670 .89元/平方米,环比大幅上扬24.37%.

  南湾片区量升价跌,成交量显著反弹,环比大幅增长3倍。据统计,2018年8月南湾成交住宅1 6 6套,环比增长348%,8月南湾片区新盘入市,刺激成交上行,成交量环比增长349%.近三个月受成交结构影响,价格波动幅度较大。2018年8月南湾区域均价32652.22元/平方米,环比回落12 .89%,同比下降12.94%.

  斗门片区量升价稳,8月斗门市场均价15005.79元/平方米,环比基本持平;销量稍回升,环比增长16.17%.金湾片区则大幅冲高后销量持续萎缩,价格走势小幅上行。

  库存量居高不下,未来还有项目要推出

  库存量依旧居高不下,商办类受限储备粮更甚。据中原监控数据,2018年8月末全市库存量208.44万平方米,按照近6个月的去化速度,库存去化周期约11 .23个月。其中,受新增供应影响,横琴库存增长最为显著,本月末区域库存面积为14 .82万平方米,环比大幅增长22 .47%.全市库存量仍主要集中于西区,斗门库存量82 .64万平方米,占比39 .65%;金湾库存量41.52万平方米,占比19.92%

  此外,值得注意的是商办类项目更为严重。根据合富研究院(珠海)提供的数据显示,全市在售31个商务办公项目,截至8月末珠海存量62.6万㎡,按照前六个月月均成交5 .4万平方米估算,出清周期约12个月。同时,未来半年约33个纯住宅新盘蓄势待发,预计供应量高达380万平方米,西区、唐家区域将成为主战场,市场竞争激烈;而未来半年约19个纯商办新盘入市,预计供应量高达108万平方米,集中于横琴、南湾和拱北区域,占比超9成。

 业内分析

  蓄势金九银十意图明显,后势销量或增长

  中原地产认为,房地产市场政策风向由需求端转移至供应端,近期各地城市调控均聚焦于土拍市场。自7月起,上海、福州、厦门、成都、武汉等多个城市相继出台了未来五年供地计划;中山虽无相关文件出台,但近期新供应地块均增加了商住分离要求,以及用地出让后实行商品房现售等限制;而珠海2016年10月后土地招拍挂环节已采取限地价竞配建等方式控地价,今年8月再次出台文件,对“供地计划”“土地节约集约”及“开竣工监管”等方面提出明确指导意见。从前期土地价格、土地供应到后期工程进度等各方面进行规范调控,使得中长期楼市预期可控,助力市场回归平稳监控发展。

  同时,珠海8月住宅供应萎缩,新增供应量仅7.52万平方米,同比、环比均大幅下挫超7成;8月楼市量价稍反弹,住宅成交量环比增长11.95%,全市价格受成交结构影响小幅增长5.98%.8月新推成交表现仍不理想,去化率不足3成。9月初,已相继有7个项目新增备案,新推出市场2073套房源,备案面积20.37万平方米,新增供应储备不断增加,开发商蓄势金九银十意图较明显,预测后势销量增长势头较强,楼市热度或将有所提升。