近日,多家机构发布了2018年上半年土地市场的监测报告。

  易居研究院的报告显示,上半年,40个典型城市土地市场量增价跌,土地成交面积同比增长18%,土地成交均价同比下跌13.2%,溢价率保持低位。土地出让金方面,40城土地出让金达到10453亿元,尽管14.4%的同比增速比前一年大幅下降,但总额仍创下了历史新高。

  从结构上来看,受到严格调控的一线城市明显降温,加大供应的二线城市量升价稳,而在市场轮动效应和棚改政策利好双重作用下,三线城市则量升价涨。

  易居研究院研究员詹毅凡预测,土地市场将在下半年迎来降温。一方面,由于三四线城市的土地市场竞争变得更为激烈,地价屡创新高,将导致房企做拿地选择时更为谨慎。另一方面,由于金融环境的收紧,房企的拿地动作将受到资金的制约。同时,房企的土地储备在近1年来已经有了较大的增长,主动拿地尤其是以高价拿地的主动性在下降。

  三四线城市量价齐涨

  土地市场正在持续分化。

  据相关机构的数据,受其监测的300个城市中,一线城市土地市场降温明显。今年上半年,一线城市共成交土地面积1207万平方米,同比增加3%;土地出让金为1837亿元,同比减少23%;楼面均价为7051元/平方米,同比下降21%。

  与一线城市相比,二线城市则呈现量升价稳态势。中指院数据显示,300个城市中,二线城市土地成交土地面积和土地出让金分别同比增加31%和33%,但土地成交价则同比持平。

  三四线城市则量价齐涨。中指院监测的三四线城市共成交土地7397宗,成交面积达到30248万平方米,同比增加25%;而土地出让金则达到7538亿元,同比大增43%;而土地成交楼面均价为1458元/平方米,同比上涨10%。

  此前,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾用“舞龙”,来向21世纪经济报道来形容楼市轮动效应下的住房和土地市场。他表示,龙头的一线城市整体还处在市场低迷期,但龙尾末端的三四线城市,则还处在尚未开始下行的高峰状态。

  一二线城市与三四线城市土地市场在上半年的进一步分化,也引起了部分担忧。詹毅凡表示,近两年三四线城市因棚改货币化安置的政策利好,去掉了大量的库存,实际需求已经严重透支。由于三四线城市的经济基础相对薄弱,对楼市提供的支撑力度有限,盲目地在这些城市拿地可能导致库存的增加,这些城市或将再次面临去库存的压力。

  实际上,市场对三四线拿地的态度也在变得审慎。7月4日,有媒体报道称,碧桂园叫停在三四五线城市全覆盖战略。尽管碧桂园方面向21世纪经济报道澄清此为谣言,也有碧桂园高层回应媒体称叫停的是“表面看起来销售额很大、实际权益很小的项目”。但分析人士向21世纪经济报道指出,“这个动作或对其他房企的心态产生微妙的影响。”

  21世纪经济报道注意到,另一个能从侧面反映市场热度的关键数据,是在出让面积与出让金持续高位的同时,相关机构与易居研究院监测的300个和40个城市,地价分别下调了1%和13.2%。

  这其中有三线城市土地大规模交易拉动均价下滑的因素,但一些数据也显示,土地市场正在趋于理性。中指院的数据显示,一线、二线和三四线城市的土地溢价率分别为11%、17%,和27%,比去年分别下滑了10个百分点,15个百分点和23个百分点。

  而易居研究院的数据显示,受其检测的40个城市中,总体地价房价比已连续下行3个季度,市场正在回归理性。

  供应结构多元化

  全国政协经济委员会副主任委员杨伟民6月在陆家嘴(600663,股吧)论坛公开表示,行政性措施已经不能根治当前的房地产乱象。也让接下来如何推动系统性的住房制度改革,成为关注焦点。

  其中,完善土地供应制度成为焦点。2018年上半年已发布的政策来看,一些地方提高了住宅用地供应比例,另一方面,如何加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,也是政策关注的重点。

  3月,国务院印发《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》,提出对于人均城镇建设用地水平较低、规划建设用地规模确有不足的省份,可以使用跨省域调剂节余指标少量增加规划建设用地规模,并在新一轮土地利用总体规划编制时予以调整。

  5月,住建部在《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》中指出,热点城市要提高住房用地比例,住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排。3-5年内,热点城市租赁住房、共有产权住房用地占新增住房用地供应50%以上。

  实际上,从2017年起,各地优化供应结构的文件就屡有出台。杭州在1月提出,从2018年起到2021年底,市区将按每年出让住宅用地面积不少于5%的比例提供用地,专门建设人才专项租赁住房。深圳在6月提出,要着力构建长周期住房供应体系,明确商品房、人才住房和安居型商品房、租赁住房比例分别为40%、40%、20%。

  这其中,最受关注的是北京从2017年开始大力推出的共有产权住房。

  中原地产研究中心的统计数据显示,2017年北京成交71宗住宅用地,这些土地累计成交规划建筑面积约969万平方米,其中合计共有产权面积达到了300万平方米。而这些土地正在转化成为住房供应,据统计,北京上半年成交新房1.06万套,其中共有产权房2013套,占比超过20%。

  这一模式正在被其他地方所推广。6月27日,广东省住房和城乡建设厅印发《关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》,提出在广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索试点共有产权住房政策,试点时限为1年。

  对此,广州市社科院研究员谈锦钊表示,这有利于广东省多元住房体系的建立,而共有产权房的推出,也有利于满足这些城市当地发达制造业,带来的庞大的中低端住房需求。

  有分析人士指出,前一阶段的房地产调控,主要注重“控情绪”,而要推动长效机制的建立,更多城市开始大范围、深层次注重“调结构”成为必然。以政府为主提供基本政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设,将在2018年下半年进入加速阶段。