距离2017年4月8日珠海出台调控政策,已经整一年,这种“史上最严”局面也持续了一年。从最开始的“冰冻极点”到目前逐渐迎来“小阳春”,珠海的楼市趋稳,“疯抢”、“疯涨”的局面不再,开发商和购房者也逐渐变得理性。这一年的网签和土地,呈现“冷”与“热”的鲜明对比。

  专家分析这一年投 资客、外来客急剧下降,不限购不限贷不限售产品量升价稳,年初珠海房价迎来局部小幅度下调,最严政策之下今年珠海住宅市场仍难有本质突破。

  网签月度变动幅度较小

  住宅成交偏少

  去年,政策刚出台,上半年观望情绪较浓,开发商也处于调整对策之中。直到下半年,珠海市场才逐渐活跃,一些新货推出市场,但相对之前的“高调”,每次开盘都变得较为“低调”。今年3月开始,珠海楼市迎来“小阳春”,开发商除了推货积极,也推出了较多优惠,特别是西区项目,多盘打出“首付一成”的概念。

网签总数对比网签总数对比

住宅网签对比住宅网签对比

   编辑查询珠海市商品房预(销)售专网发现,从2017年4月到2018年3月,总网签数,每月网签总数基本维持于2000多套;2017年12月网签4490套,为这一年最高点;2018年2月网签1739套,为这一年最低点。另外,住宅网签的数据也不容乐观,反而商业、办公、车位等这些成交占比较大。从数据来看,2017年6月住宅网签1257套,为这一年最高点;2018年2月住宅网签同为这一年最低点,总共458套,主要是由于处于春节期间,所以有所影响。

  合富研究院(珠海)数据显示,2016年4月1日至2016年10月6日,珠海住宅网签日均成交194套;重启“全市144㎡以下限购”后,截止到2017年4月8日,珠海住宅网签日均成交56套;以4月8日最严调控为分水岭,珠海住宅网签日均成交31套。可以看出,从调控出台之后,网签数据大幅缩水。

  合富研究院市场分析师梁文灿分析道,从2016年开始,珠海出台了三轮楼市调控政策,经历了“取消限购-重启限购-限购加码”,特别是调控加码之后楼市也发生翻天覆地的变化,成交量一度萎靡不振。受限购的影响,部分开发商为回笼资金,纷纷转战“不限购不限贷”的商办产品,更有西区华发多个住宅楼盘“降价”、出现“9字头”低价单位,周边世荣翠湖苑二期、电力家和城新品入市都加入“价格战”当中。今年开始,部分购房者心理防线被攻破,纷纷上车。

  土地市场活跃

  大房企积极布局珠海

  相对于楼市的“冷”,珠海这一年的土地市场反而居“热”不下。虽然推地较为积极,但土地价格也较为理性。据编辑不完全统计,从2017年4月到2018年3月,共出让住宅地36块,主要集中于斗门、金湾、唐家、横琴四大区域。

土拍分布图土拍分布图

  在土地竞拍中,除了人才住房或公共租赁住房成为住宅地的“标配”,也多了一些新玩法。如竞总价、总价设限,竞争自持面积和规划设计方案,设置建成后不得交易年限.......

  编辑观察到,参与拍地的基本多为品牌大房企,已经进驻珠海的房企积极储备土地,如万科、招商蛇口、华发、保利、碧桂园、仁恒、时代、中铁建等,还未进驻的伺机而动。值得一提的是这一年,龙湖首次进驻珠海,在唐家北围和金湾西湖片区各拿一住宅地,而建发也于3月9日首进珠海12.46亿斩获珠海斗门地块。另外,在每次“焦点”地块竞拍现场,也有业内流传美的、福晟、三迪地产等参与其中,这也无益证明珠海的城市价值。

珠海左岸控股集团董事长李炳亮珠海左岸控股集团董事长李炳亮

  专家:不限购产品量升价稳

  今年住宅市场或难有本质突破

  珠海调控满一年,楼市发生了哪些变化?珠海左岸控股集团董事长李炳亮给出了答案,他分析:2015-2016年,珠海房地产的发展一直持续高速增长,即使2016年10月出台了限购一年的政策,但仍压不住市场的飞速发展。所以在2017年4月8日出台了珠海历史上最严格的调控,特别是5年限购、3年限售的政策,让外地户口、投 资客的市场急剧缩减。与此同时,横琴大量的商办物业、保税区及市区大量的城市更新项目,由于不限购、不限贷、不限售,并且开发商定价合理,吸引大量的投 资客入手。所以近一年来,呈现的是商办物业及公 寓量升价稳,而住宅项目即使在限价等利于增量的条件下,仍因市场调控政策过严,而呈现成交量下降,价格也在2018年初迎来局部小幅度下调。

  因为这一轮的调整,涉及面较大、力度较强、延持时间较长,开发商和购房者的预期,也慢慢趋于平稳。但也有不同之处,开发商由于更看好珠海的未来潜力,而且进入珠海的大型公司日益增多,珠海的土地市场供应远远不足,出现一地难求,土地供应市场严重失衡。

  在消费者方面,也由2017年的持续观望,到2018年初已经有轻微的松动。再加上开发商的务实调价,市场交易热情有所回升,珠海积极的入户政策,也间接的提供更多的消费市场,促进市场发展。

  2018年楼市的走向又将会如何?李炳亮称:“今年珠海会迎来港珠海大桥开通,粤港澳大湾区细则都将公布,这将给珠海带来本质的改变。珠海目前人口基数小,城市化程度不足,发展的空间仍然巨大,所以权衡之下,2018年机会很大。但如果限购、限价条件继续存在的话,2018年的珠海住宅市场仍难有本质突破!”

  购房者:想进的进不来

  想买的仍犹豫

  珠海调控出台的这一年,因“五年社保”受限,有资格的刚需客成为珠海开发商抢夺的主要对象。而一部分外来客选择横琴、保税区不限购产品,一部分想购买其他片区住宅的外来客则受阻门外。

  编辑调查网友发现购房者有几种鲜明特色:一种为外地客,想在珠海置业,但是没有资格;一种为刚需客,想上车,但是由于房贷利率上浮,觉得购房成本增加,房价幅度降的并不大,所以选择观望;一种选择购买临近城市中山。当然,还有部分购房者在调控之后,趁着房价微跌,选择上车。

  这一年珠海的房价是否下跌?网友也持两种观点,一种认为珠海的房价并没有如何下跌,只是持稳;一种认为珠海的房价已经在下跌。

  部分精彩观点:

  鹏:这一年都在降,不管明降还是暗降。涨价的也有,但不多,都是推着上去的,有价无市。总的来讲,跌是肯定的,跌多少看楼盘了,尤其是二手房。

  树下:虽然二手微跌,但是85折利率和上浮10%也差几十万啊,以及二手房三价合一,税又高了。微降没涨,但是购房成本上升了。