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  2017年珠海土地市场却颇为活跃,呈现量涨价跌局面。记者据国土资源局数据计算得知,2017年珠海商住土地成交建面也达到307万㎡,同比涨159%。与此同时,诸如“竞配套”、“竞方案”、“物业自持”等土拍新规,有效地降低珠海住宅地价。从区域来看,2017年珠海商住土地出让基本都位于横琴、唐家、西区,品牌开发商愈发成为市场主角,并呈现集中化趋势,拿地前五名的开发商占比将近七成。

  ●供应观察:商住土地成交同比涨159%

  记者据国土资源局数据计算得知,2017年,珠海总计供应土地194宗,同比涨78%;供应建面1454万㎡,同比涨64%。这其中,商住用地的供应建面达到327万㎡,占比达19%。相比于2016年,2017年商住用地供应上涨达到169%,成交建面也达307万㎡,同比涨159%。

  业内人士指出,2016年四季度,珠海呈现库存告急的现象,去化周期仅为1.5个月。在这种情况下,政府在2017年明显加大土地的供应,以达到市场的供需平衡及稳定。

  ●出让区域:西区成交占据半壁江山

  从区域上看,32宗商住用地全部出让在西区、唐家湾、横琴及南湾。这其中唐家湾成交10宗排名第一,平沙成交7宗,斗门成交6宗,金湾5宗。西区总成交宗数达到21宗。

  2017年6月及12月,唐家湾分别迎来两轮拍地潮,包括万科、招商蛇口、仁恒、龙湖、高盛等品牌房企分别在唐家湾北围拿地。继2016年雅居乐及格力分别在北围拿地后,该区域土地出让序幕就此拉开。据了解,2013年启动的科技创新海岸(北围及TOD)项目计划投 资近190亿元,算得上是珠海板块中的后起之秀,因此在近两年土地供应中占有较大份额。

  而平沙作为当前珠海拿地成本最低的区域,2017年出让土地也达到7宗,碧桂园、保利、珠海港等房企分别拿地。当前,珠海的住宅土地出让已经完全转移到新区,西区作为楼市主战场的态势也进一步得到巩固。

  ●显著特征:品牌发展商成土地市场主角

  2017年商住用地市场的另一个显著特征,是拿地日益集中在品牌发展商手中,据统计,2016年珠海共有5家上市公司及央企拿地,而2017年则多达9家。这其中,拿地建面排名前五的碧桂园、大横琴、保利、中冶、华发共拿地213.1万㎡,占整体的68%。而碧桂园一年内拿下6宗商住用地,可以说非常引人注目。

  在2017年以前,碧桂园只在湾仔拿下一宗商住用地,为现在的碧桂园濠月湾。到了2017年,碧桂园开始加速拿地,分别在三灶、航空城、平沙及南湾拿下6宗商住用地,总建面达80.3万㎡,拿地金额高达97.8亿元,成为2017年珠海商住土地市场最大赢家。本土上市房企华发也在2017年拿下4宗商住用地,分别位于白蕉新城、航空新城及唐家湾北围。

  ●市场分析:土拍模式变革后 商住地价下降

  在增加土地供应的同时,珠海商住土拍的规则也发生明显变化。在2016年10月以前,珠海商住用地挂牌采取“价高者得”的模式。但自那以后,珠海土拍开始采取“限最高价,达到最高价”后竞配套的模式。此后,一系列新的土拍规则接连出台,包括“限交易”、“规定投 资强度和营业额”、“竞方案”、“物业自持”等新政。

  这其中,2017年6月1日三一重工及万华于斗门拿下的土地,就规定仅销售给辖区内企业员工,发证之日起十年后方可转让。9月30日大横琴拿下的地块,也规定物业70%自持,限销售给辖区内企业员工,30%物业为辖区内公共人才住房,个人购买共有产权住房支付房款的50%,拥有100%的使用权。

  在这种情况下,2017年珠海的住宅地价同比下降16%,从12122元/㎡降到10215元/㎡。在新的土拍规则下,珠海土地价格得到明显控制。从区域来看,平沙是当前珠海地价最低的区域,仅为4955元/㎡,唐家湾则是珠海地价最高的区域,达到18119元/㎡。