广州二手住宅市场在今年第一季度出现一波交投小高峰之后,随着调控政策的持续影响,广州二手楼市交投活跃度逐渐下降,即使是在传统旺季“金九”节点,对市场的交投也没有产生太大的拉升作用。合富置业日前发布的三季度广州二手楼市报告表示,广州作为12个开展住房租赁市场试点城市之一,预计未来住宅租赁市场发展或将成为广州楼市的一大关注热点。

  三季度二手楼市成交继续降温

  2017年第三季度,广州二手楼市继续受到调控政策的持续影响,市场交投活跃度较第二季度进一步下降。据阳光家缘网站公布数据统计,广州今年第三季度由二手中介促成的二手住宅网签成交为22427套,比第二季度的26774套下降16.2%,更比网签成交超过4万套的第一季度明显下降。

  在“限购”、“限贷”、高“首付”以及按揭购房成本增加等因素的影响下,广州二手楼市买家入市态度明显趋向谨慎,从看房到作出购房决定的时间明显拉长,就算看中了心仪的房源也不轻易出手。尤其是置换型的买家,大部分都需要出售旧居才能实现“细屋换大屋”的计划,在目前的政策影响和置换物业成本较高的市场情况下,置换型买家对“卖一”和“买一”的决定更为慎重。

  据合富大数据统计,2017年第三季度广州二手住宅成交均价为32574元/㎡,其中,天河、海珠、越秀这三个区的二手住宅成交均价高于大市整体水平,而南沙、花都两区的二手住宅成交均价仍在2万元/㎡以内。

  中小户型依旧是市场成交主力

  据合富大数据统计,在今年第三季度的二手住宅市场当中,面积在90㎡以下的中小户型仍然占据成交的主力位置,占到整体市场接近7成的份额,由于面积小、总价不高,在银行按揭成本不断加大的情况下,中小户型越来越受刚需买家的青睐,就连一部分预算不太宽裕、意向从楼梯楼置换到电梯楼的改善型买家,也相当青睐这一面积区间段的房源。

  其中,首次置业刚需买家最热衷购买面积在60-90㎡两房或紧凑型三房的中小户型,占首次置业购房需求的42%。其次是60㎡以内的小户型,面向目前购房预算不高、日后有置换计划的刚需买家群体,受众范围也相当广,占首次置业购房需求的27%。

  而对改善型换房买家来说,受“限购”、“限贷”政策和高“首付”等因素的影响,面积在60-90㎡的紧凑型三房受到不少换房买家的青睐,占改善型换房需求的33%。尤其是从楼梯楼置换到电梯楼的买家,预算本就不太高,很多都要出售旧居才能实现换房计划,因此这类中小户型的物业也甚得这类置换买家的青睐。此外,面积在90-120㎡在改善型买家群体中也颇受青睐,占改善型购房需求的23%。约两成多的改善型买家,预算稍宽裕一些,会选购面积在120㎡以上的大户型物业。

  按揭购房仍是购房付款方式的主流

  据合富大数据统计,2017年第三季度一次性付款购房比例仅占30%,按揭仍以70%的占比成为二手住宅市场的主流付款方式。其中,首次置业购房群体当中,采用按揭这一付款方式购房的比例最高,约78%的首次置业者采用按揭购房,仅22%的首次置业者采用一次性付款方式。

  而现时在广州楼市当中要实现“细屋换大屋”,购房支出普遍不低,尽管不少置换型买家都是采取“卖一买一”方式筹集换房资金,但能够一次性付款购房的改善型购房者仍占少数,按揭购房也是目前广州二手楼市中改善型换房群体的主流付款方式,在2017年第三季度约有68%的改善型换房者采用了按揭这一付款方式购房。

  租房市场发展备受关注

  对广州楼市来说,租房市场在政策推动下,发展前景备受关注,而经过年中毕业生租房季一轮需求小高峰之后,现时租房市场表现较为平稳,市场需求回落令市场租客选房的空间较年中有所扩大。

  据合富大数据统计,2017年第三季度,2房户型最受欢迎,成交占比约38%,套均租金约3553元/月,另外,也有32%的租客倾向租住3房户型,而3房户型的套均租金约4590元/月,租客多以合租形式减轻租金负担。尽管市场对单间和1房1厅等小户型的需求较大,但受限于待租房源数量增量赶不上需求增加的速度,导致小户型在2017年第三季度的租房市场所占份额仅维持在25%左右,而目前单间和1房1厅等小户型的套均租金约3006元/月。