不知不觉间,2017年又过去了一半。回顾上半年,自从去年10月份珠海重启限购政策之后,4月份珠海政府再出重拳,提出了“限购+限售”的楼市新政,自此,珠海楼市也开始步入了“限购+限售”的“双限”时代。接下来,编辑就从珠海楼市的四宗“最”来一起回顾一下2017的上半年。

  第一宗“最”:最严调控政策

  今年4月8日,珠海市政府公布了《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》。《通知》中表示:1、全市范围内的所有户型住房,全部纳入限购范围;2、外地人在珠海购房需提供5年社保或个人所得税;3、新购买的普通住房(包含法人单位和居民家庭),须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易(转让)。4、居民拥有1套住房且相应贷款已结清,购房首付比例不低于四成,拥有1套住房且相应购房贷款未结清的,购房首付比例不低于五成,拥有两套及以上住房的居民家庭,继续暂停发放商业性个人住房贷款。

  对比之前10月份出台的限购政策,此次调控力度加强主要在于几个方面:首先,将所有住房纳入限购范围的同时,提高了外地人在珠海购房的准入门槛。据了解,5年社保或个人所得税的限制让此次限购力度直逼北上广深的一线城市;其次,“限购+限售”的组合拳更是让珠海成为全国35个实行“双限”政策城市中的一员。

  对于此次限购政策的力度,许多专家都向编辑表示调控的力度之大在很多人的意料之外,可以明显感受到政府控制房地产市场过度火热的决心。

  第二宗“最”:最令人意外土拍

  相较起住宅市场的冷淡,今年在住宅用地的供应上却有了不小的增加,很好的落实了此前政府所强调的“要加大住宅用地供应力度”的要求。据编辑不完全统计,今年上半年珠海共成交住宅地14宗,成交总面积达490943.4㎡,成交金额近124.73亿。对比起去年,今年的住宅用地的供应量明显增加,要知道珠海去年全年也仅仅拍出了14块住宅用地。

上半年成交住宅地上半年成交住宅地

  据不完全统计,今年上半年珠海共挂拍90宗土地,供应面积高达280.43万㎡,其中大部分的土地供给都来自西区。而在住宅地块的拍卖情况方面,珠海今年上半年推出了多宗焦点住宅地块,其中包括位于去年雅居乐和珠海格力所拍下的那四宗高价地块旁的五块纯住宅地块,在6月16日中铁建拍下一块位于洪湾的10年限售住宅地块。此外,今年在土地拍卖规则上也有很多新变化,许多住宅地块都设置了最高限价,并规定当地块报价达到最高限价即进入竟配建面积环节。

  值得一提的是,在6月28日拍出的一宗位于横琴的住宅地块就首次提出了当竟配建面积到达最高限制之后即进入竟规划设计方案环节的规定。据了解,该地块周边景观条件优越、交通便利,更重要的是,该地块也是横琴近年来鲜少挂拍的住宅用地,此前很多专家就预测地块将会争夺激烈,至少拍至最高限价后转入竞自持面积阶段。然而现场拍卖情况却与许多人的预测相去甚远。当天现场竞拍环节仅仅不到十分钟就宣布由中冶最终以总价50.12亿元、楼面价22000元/㎡兵不血刃就斩获该地块,可谓是上半年最令人意外的一场土拍。

  第三宗“最”:最受关注规划

  2017上半年,也是珠海交通利好不断爆发的半年。其中被誉为世界工程奇迹之一的港珠澳大桥工程继去年9月主体工程中的桥梁工程全线贯通后,7月7日港珠澳大桥主体工程也迎来了全线贯通的历史时刻,相关负责人更表示年底将具备通车条件。

目前珠海三条地铁线路规划图(来源:网络)目前珠海三条地铁线路规划图(来源:网络)

  此外值得注意的是,今年上半年珠海政府发布的多份片区规划文件中也都提到了关于珠海地铁1号线、2号线和3号线的建设消息。在2月份召开的九届市政府第一次常务会议上就明确提及了将投 资460亿打造珠海地铁1、2号线,预计2024年建成通车。

  同时,今年也有包括香海大桥、金琴快线工程的多个路段和兴业路快速通道工程等多个重要道路规划出炉,在今年6月13日,珠海有轨电车也宣布开始试运营。

  第四宗:上半年成交量最高楼盘

  受调控政策影响,上半年珠海市场已不复去年的疯狂,从网签成交数据上就可窥一斑。据珠海预(销)售专网数据统计,上半年珠海一手网签共13893套,同比去年上半年下跌了58.2%。其中住宅网签仅5601套,同比大幅下滑81%。

上半年网签走势上半年网签走势

上半年网签Top10排行上半年网签Top10排行

  虽然大部分楼盘成交量并不高,但依旧有部分楼盘在上半年取得了优秀的销售数据。据编辑统计珠海预(销)售专网数据发现,今年上半年时代倾城成交量最高,总共网签1094套;接下来则是位于平沙的恒大海泉湾,共网签1084套;而接踵而至的是位于新香洲的奥园广场,上半年一共网签1012套,前三名都顺利破千。接下来的则是位于唐家的保利西海岸,网签861套位居第四;最后则是位于斗门的万科魅力之城,以615套的成交量位居第五。

  值得关注的是,在上半年网签成交Top5排行中恒大海泉湾住宅成交量最高,单盘住宅成交破千,其它楼盘则都基本是以商办物业或车位的成交为主。对于上半年大部分楼盘住宅成交量不高问题,有专家就如此解释道,“上半年由于限购政策的出台,一方面客户对住宅市场心理预期有所下滑,普遍处于观望状态,所以住宅市场成交自然会下跌;另一方面,由于住宅受限,上半年开发商在推货方面也比较谨慎,许多开发商都偏向推商业办公等其他不受限的物业,所以我们发现,许多楼盘大部分成交数据都是来源于商业办公及其他物业”。

  同时对于下半年的市场预测,有专家就透露,由于上半年住宅推货量和成交量不足,许多开发商将会在下半年集中推货,预计下半年将迎来一波推货潮,不排除有些开发商会采取以价换量的方式来提高住宅成交量。

  而不同于住宅市场受限导致的成交低迷,上半年商办物业成交有了较大的提升。据编辑不完全统计,上半年珠海商办物业共网签2712套,同比大幅上涨了41.5%,值得一提的是,在其它物业的成交上也有明显的上涨,据悉上半年其他物业共网签5560套,超过住宅网签数量,同比去年更上了近246.8%。对于这种情况,有专家就解释道“其他物业大部分都是车位,在目前住宅需求受限制的情况下,许多看好珠海市场发展的客户手上的资金需要寻找一个出口,在这个时候这些商办和车位就成为这些客户投 资的一个好选择”。

  2017上半年珠海楼市整体市场较为冷淡,许多楼盘开盘现场不复去年“开盘即售 罄”的光景,有楼盘更尝试通过低价口号的来争取更多的关注,例如5月份龙光玖龙府开盘,就以“惊爆价15800元/㎡起”为噱头揽客。然而,上半年也有部分楼盘开盘现场火 爆依旧,例如华发国际海岸首次开盘现场就人气爆棚,当天到场近3000人。总结今年上班年的开盘情况,编辑也发现自新政出台之后许多楼盘开盘现场的客户大部分都为本地客户,购买力趋向本地化。