随着城市中心土地供应越加稀缺,旧城改造就成为了许多嗅觉灵敏的房地产开发企业眼中的“香饽饽”。

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  在社会经济的高速发展的今天,许多城市的旧城区原有的格局、经济模式和生活交通方式,越来越难以满足人们日渐增长的需求,而与城市现代化发展显得如此格格不入。例如旧城区功能过度集中、房屋破旧、居住拥挤、交通阻塞、环境污染、市政和公共设施落后、布局不合理等,这些问题无疑让许多城市规划研究工作者头痛。然而,对于开发商来说,在城市的主城区供地稀少的态势下,这些位于“寸土寸金”的市中心的改造项目却不失为一个好选择。

  “三旧改造”列入珠海城市规划重中之重 城市更新需求量巨大

  据编辑了解到,近年来随着城市发展的不断加速,外来人口不断流入,珠海也开始面临着城市规划更新换代的问题,“三旧改造”也列入了珠海城市规划中的重中之重。在6月5日,珠海住建局公布的《2017珠海市住房和城乡规划建设年报》中就用大篇幅展示了去年的“三旧”改造的成果还有接下来即将推进的旧改工程。

  据《年报》显示,去年4月1日到今年3月31日内,珠海共完成了149.12 公顷“三旧”用地改造,新增实施“三旧”改造用地166.15 公顷,超额完成了省下达的任务指标。目前,已构筑了“一二三N”的城市更新政策框架体系,以《珠海经济特区城市更新管理办法》为总纲,申报审批程序规定和地价计收办法为配套文件,在城中旧村、旧工业、旧城镇(老旧小区)三大方面出台了分类指导文件及多个办法、操作细则和技术辅助文件。

  值得一提的是,《年报》中还透露了,未来将推动三海大厦、斗门皇家花园、夏湾豪骏达批发市场、香洲商业城、拱北莲花万景城和金湾新金都6个“烂尾楼”试点项目盘活工作,实施翠香、拱北、狮山、南屏、吉大、香湾六大片区占地约100 公顷的老旧小区综合整治工程。

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  丽珠医药集团现状

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丽珠医药集团改造项目效果图

  不仅如此,未来还将稳步推进中心城区旧厂房转型升级,有效促进土地节约集约利用,完善城市功能。据悉,目前珠海市中心城区旧工业用地规模约587 公顷,“工改产”转型升级改造用地面积约379.06 公顷(占旧工业用地总面积的64.6%)。而以兴业玻璃厂、丽珠医药集团、新伟大诚丰造贝、威尔科技园、得时中心等5个重点旧工业改造项目更将提供18万平方米的核心地段的土地资源。此外,还确定了上冲、东桥、湾仔银坑等三条旧村的更新规划条件,涉及改造范围总用地面积达60.43 万平方米,总建筑面积更高达159.64 万平方米。

 前车之鉴 参与城市旧改或成为房企进军主城区的新方式

  据编辑了解到,目前珠海主城区供地稀少,住宅用地就更加稀缺。而随着主城区的土地供应越加稀缺,旧城改造就成为了许多嗅觉灵敏的房地产开发企业眼中的“香饽饽”,另据编辑了解到,这类已开发商为主导的“旧改”项目在珠海其实并不在少数。

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  富力项目沙盘

  在去年1月份,珠海乐居就曾报道过富力地产参与鸡山村改造。当时,富力项目的相关人员就曾向编辑透露,鸡山村位置极佳,不仅面朝鸡山,而且东临伶仃洋,北靠大学园区,南距珠海市区10分钟车程,项目拟将鸡山村改造为大型商业综合区。

  据悉,富力地产与鸡山村股份公司规划在鸡山村共同改造、建设的综合体项目,包括了住宅、商业街、酒店、写字楼。项目规划发展目标为:集总部经济、商务办公、会议会展、旅游度假和高尚居住于一体、生态环境优美、全天候活力的海滨新城区。

  而在今年农历新年开年,位于位于拱北片区九洲商贸中心,九洲大道与桂花北路交叉口西南,富华里商业区东侧的兴业玻璃旧厂也正式动工迎来重生,有专家就表示,在目前珠海市区新拍商住地稀缺的态势下,拥有如此优越区位的地块难得一见,可谓寸土寸金。据有关消息透露,该地块由珠海金力房地产开发有限公司开发改造,规划打造成为4.2万㎡的大型商住综合体,而目前地块的地表建筑物已基本拆除完毕,地块平整工作基本结束。

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  兴业玻璃旧厂地块现状

  不得不提的是,位于前山三台石路与粤海西路交汇处的心海州也曾是前山的旧改项目之一。据了解,作为珠海市较大的旧村改造项目,心海州总建筑规模达110万㎡,其中包含部分回迁房。编辑在公开资料中也了解到,项目在2008年正式启动改造,由珠海市卡都海俊房产开发有限公司操刀改造,项目目前基本已经都完成交楼了。

  专家解读:“三旧改造”未来将会是一部分有实力的大开发商的蓝海

  左岸控股董事长李炳亮就表示,房地产的上半场是一个房地产增量的过程,那下半场一定是一个存量运营的过程。从目前的土地拍卖形式来讲,就如万科在佛山拍下的那块百分之百自持的地块一样,这就表示,未来的收益基本上体现在他们如何去运营这个项目的能力上,也就是说,房地产市场开始进入了一个土地资源稀缺的态势。

  李炳亮认为,客户不买房可能还没有什么问题,但是开发商一旦不买地,那么这家开发商就基本上没有未来的生存空间了,土地对于开发商的重要性远远大于房子对于消费者的重要性,也就是说,未来土地越加稀缺也越加会成为各个开发商的争夺重点,而对于不动产的存量运营也将成为许多开发商生存的一个重要手段。

  “房地产的上半场是增量市场,那下半场是存量市场,存量市场讲究的是质量和运营。而我们现在大多数城市的正在迈向城市群化,未来的城市将迈入一个质量提升的过程。什么叫做‘质量提升’?就是对于老城区中这种旧村、旧厂还有旧城镇的改造提升,由一个破败荒废的工厂提升为一个非常漂亮的综合体,这就是质量提升。所以城市老区对于这质量的提升是有很大的迫切需求,那么这种质量提升的主要方式就是通过开发商参与这种‘三旧改造’来实现的。不过,我们也应该看到,‘三旧改造’不仅仅靠开发商,还需要靠政府,以及项目土地的产权所有者来共同参与,这是一个相对复杂且谈判相对漫长的一个过程”,李炳亮说道。

  “但是从目前来说,因为‘三旧改造’的业态基本上是以办公、商业、酒店为主,配套的住宅面积并不多,少量达到十万平以上才能配备百分之二十左右的住宅功能的物业比例,所以未来这种‘三旧改造’在快速套现的机会上并不多。未来的旧改开发更多的是注重对物业的长期持有和运营,以及最终去资产证券化,这种复杂而专业的要求导致了有能力参与三旧改造并长期持有运营的开发商并不多,所以这个板块本质上有效竞争并不大,只是在项目推进上有一定的难度”,李炳亮强调道。

  但是不可否认,正因为“三旧改造”对于开发商在资金、谈判能力、专业程度和运营能力的要求上都非常高,所以“三旧改造”未来将会成为这些有实力的开发商的一个蓝海,但不可能是所有房地产企业的蓝海。

  同时,李炳亮也表示,在城市“三旧改造”过程中政府将扮演一个非常重要的角色,政府必须负有一个很重视的态度和实行一些灵活的政策。因为很多时候开发商和村民和旧厂房拥有者之间的谈判是难以快速达到完全统一的,毕竟各有各的利益立场,所以政府在两者中间将起到一个润滑和协调的作用。而在“三旧改造”的政策支持方面和一些优惠政策制订上,也需要政府的大力支持才能使项目顺利推进。

  而那些原有产权的拥有者在和开发商谈判时,也要抱有一些务实的态度,因为有时旧改工程推进的不力也是由于原有产权的拥有者的期望值过高导致双方无法达成统一,打击了开发商去参与开发的积极性,最后导致物业也只能保持原有的这种老旧的业态,无法体现优质地段的价值,也影响了城市形象和无法体现城市核心对资源的高效配置能力。其实一些老旧小区或旧厂等,在经过专业的改造开发之后,价值可能会翻倍甚至更高,即使物业赔偿比例为1:1,原有业主也获利巨大,那么你作为原有产权的拥有者何乐而不为呢?

  最后,李炳亮总结道“未来这种城市的三旧改造应该是城市提升质量的一个非常重要的途径,同时也是一部分具有很强综合实力的房地产企业的蓝海。总体来说,首先需要政府来牵头,给予一定的灵活的政策支持;第二是开发商和原有的产权业主方面都需要抱有一个稍微低的期望,这样双方才能达成利益上的统一,否则即使政府投入再大的精力与支持,也很难推进,毕竟这是一个三个的事情,也需要在相关法律法规下推进的事情”。

  大家地产董事陈志也向编辑解读了目前“三旧改造”存在的问题。陈志首先表示“珠海在15年和16年间,正式挂牌的供地面积占当年销售面积的13%~18%之间,大部分土地都来自于存量土地,这就表示了大部分土地来源于旧区改造,尤其是香洲区”。而同时陈志也认为,对于市场前景来说肯定是蓝海,但是在旧改的法律法规还有补偿标准的设置上,会是影响整个蓝海形成的最大障碍。目前实行的政策,在对于珠海的实际情况包括对于区域价值的提炼还不算是一个很优美的标准。