去年8月26日,当时位于唐家科技创新海岸北围片区的四块住宅地在多家实力强劲的房企争夺之下,最终全部以超过500%的超高溢价成交,不仅突破了珠海土地成交单价的最高纪录,更以“面粉贵过面包”的价格掀起了珠海楼价的一波涨潮,那一幕幕的疯狂如今回忆起来恍若昨日。

  而在今年5月2日,珠海国土资源局再度挂牌出让了五块住宅地,且这五宗地块恰恰全都位于当初的拍出的这四块地块旁边,在如今限价+竞配套的新土拍模式下,这五块地块又将以怎样的价格被收入囊中?日前乐居编辑就来到了位于珠海北站TOD里这片看似荒芜却又寸土寸金的土地上,揭开即将拍出的这五宗地块的神秘面纱。


  地王在左 小编实探五宗地块

  据了解,此次珠海国土局挂牌出让的五宗住宅用地分别为珠国土储2017-17、珠国土储2017-18、珠国土储2017-19、珠国土储2017-20、珠国土储2017-21,起拍单价均为15000元/㎡,最高限价为20000元/㎡。宗地面积分别为15935.78㎡、11140.74㎡、11453.8㎡、12023.8㎡及13938.05㎡。而这五宗地块均位于科技创新海岸北围片区,与去年雅居乐和珠海格力地产拿下的那四块高价地块仅一街之隔。

1

  据公告备注规定,其中珠国土储2017-17需配建人才住房和公共租房(建筑面积不少于2868.44㎡)、珠国土储2017-18地块需配建人才住房和公共租房(建筑面积不少于2005.34㎡)。另外,珠国土储2017-19地块需配建人才住房和公共租房(建筑面积不少于3436.14㎡)、珠国土储2017-20地块需配建幼儿园(9班,建筑面积2199.98㎡)和人才住房和公共租房(建筑面积不少于3002.15㎡)、珠国土储2017-21需配建人才住房和公共租房(建筑面积不少于4181.42㎡)。

  日前编辑实地探访此次挂拍出让的五宗地块时就了解到,目前地块周边道路建设基本已完善,但由于位置偏远,再加上周边配套不足(可以看到的仅只有礼和小学在建),所以目前来说周边人流量并不高,所以显得较为荒凉,由于土地未经过开发平整,所以周边杂草丛生,只给我们留下了依稀可辨的轮廓。

2

  反观旁边的雅居乐和格力地块已被围栏圈起来了,土地也基本做过了平整工作。据悉,去年雅居乐分别以单价28000元/㎡、28250元/㎡和28050元/㎡拿下了三块地块,而珠海格力地产最终则以单价29120元/㎡的价格拿下了最后一宗地块,一举成为目前珠海土地出让历史上单价最高的地块。

  TOD规划在右 荒芜之地缘何“寸土寸金”

  为何如此荒芜的土地却是如此“寸土寸金”呢?据了解,此次挂拍的地块都位于科创海岸北围片区的核心,位处珠海北站TOD项目规划的核心区内。资料显示,科技创新海岸北围及TOD项目是省、市、区企共建“产城融合、绿色宜居”的生态新城。其中,珠海北站TOD项目是以广珠城轨珠海北站为中心的公共交通作为依托融入了TOD发展理念,致力于打造具有珠海特色、以人为本的“小尺度街区”和绿色环保的公共交通体系,建设“步行为主、公交优先、低碳环保、混合业态、职住平衡”的邻里社区。

  在今年,珠海公共资源交易中心公布的《珠海市住房和城乡规划建设局基于深中通道下的珠海北区综合交通规划》中就表示珠海北站作为广珠城际进入珠海的第一站,同时也作为未来深珠城际在珠江口西岸的落地点,其枢纽的地位将极大提升,而深中通道作为连通珠江口东西两岸的战略通道,距离唐家湾片区仅20公里,深中通道的引入未来更将大大提升了唐家湾地区的区位优势。

  而在今年1月5日,珠海住建局在《珠海市高新区A304a编制单元(科创海岸南围)控制性详细规划(2016年编制)》中也首次提及了将在片区规划建设地铁2号线,据了解地铁2号线将途经唐家,并在规划区内设置港湾北路站,区域内将构建形成地铁+城轨+有轨电车+快速路的多元对外交通体系,其中城际轨道为广珠城际轨道,将在规划区南北部分别设有唐家湾站和珠海北站。可以说,作为国家政府规划的以TOD的发展理念为导向的生态新城,珠海北tod四通八达的多样化交通出行模式目前已初见雏形,片区未来的价值值得许多房地好好揣度。

  另外,编辑在踩盘过程中也了解到,目前片区周边云集了多家品牌房企,有九洲绿城·翠湖香山、泰盈玖悦湾、仁恒滨海半岛、格力海岸和保利西海岸等楼盘在售,其中九洲绿城·翠湖香山主要在售103-138㎡平层洋房,均价约为25000-30000元/㎡;泰盈玖悦湾在售均价35000元/㎡;仁恒滨海半岛在售均价35000元/㎡;格力海岸在售均价32000元/㎡起;保利西海岸目前均价33000元/㎡起。

  专家角度:此次土拍未必超过去年

  今年4月份,据易居统计包括珠海在内的50个城市土地市场的数据显示,全国土地市场呈现了三个明显的特点:交易面积属于历史低位、溢价率继续收窄、地价再创新高。在5月22日,嘉兴市的一场土拍现场更是出现了400家房企同场“竞技”争夺8块住宅地的“土拍盛宴”。

  对于目前土地市场需求依旧火热的状况,左岸控股董事长李炳亮就向编辑解释道,“土地储备是房企在城市扎根立足的根本,所以每个房企对土地的需求都是远高于购房者对于房产的需求的。从资本的趋利性来看,房企依旧会把一二线城市作为主战场,不惜花大力气也要寻找机会增加在一二线重点城市的土地储备”。

  而在目前土地市场火热的情况下,许多城市也通过加大供应来试图抑制地价上涨,珠海也不例外。4月8日珠海市政府在《市房地产市场调控工作的通知》中就表示要加大住宅用地供应力度,完善土地出让机制。此次一次性挂拍5块住宅用地,也是珠海近年来在住宅用地的供应上少有的大手笔。对比起今年一季度,珠海仅仅挂牌出让两块住宅用地的状态,可以看到政府对于土地的供应量有着显著提高。

  对于这个做法,李炳亮日前在接受采访时就表示,从珠海目前的住宅库存看,虽受限购等调控政策影响过大而导致成交急剧萎缩,但由于过去去化过快,住宅土地供应过小,导致目前的库存已位于供求失衡状态。一旦市场观望期结束、观望氛围转淡、对调控的免疫力形成,则市场积蓄的有效购买力将迎小阳春,届时更需要加大土地供应来平衡购买力爆发,平衡供求关系。

  “近期监测到珠海入户加快,未来这股有目的、高度认可珠海未来发展的户籍人口,将形成一股新的购房生力军,进一步弥补珠海房地产短期调控的消积影响,而另一股持币待购的专业投 资人士,在综合市场各种观点后,亦将结束观望,开始寻找低估不动产及高成长物业,在人退中积极进取,争取粤港澳湾区及港珠澳大桥即将通车前的财富先机”,李炳亮说道。

  而对于接下来唐家五宗地块拍卖情况的预测,李炳亮就直言道“在目前国家政策的导向下,此次唐家五地连拍应该不会和去年一样疯狂,综合成本未必会超过去年拍出的那四宗地块”。